5 августа 2017

Дмитрий Лугин: «Дефицит предложения готовых домов поддерживает уровень цен»

Что входит в определение «эконом-класс» у девелоперов коттеджных поселков? Почему дача это не инвестиция, а хобби? Какой процент собственников земли под ИЖС дождется дорог и газа на своих участках? Об этом и многом другом мы побеседовали с нашим экспертом, девелопером Коттеджного Поселка «Перелада», Дмитрием ЛУГИНЫМ.

- Как обстоят дела на загородном рынке? Мнения начали расходиться. По мнению девелоперов, цена падает, по мнению риэлторов, – растет. Где золотая середина?
- Те объекты, которые были выставлены на продажу год назад, сейчас стали продаваться реально – подписываются договоры купли-продажи и заключаются сделки. Риэлторы это связывают с тем, что люди, у которых оставались накопления в валюте, воспользовались курсовой разницей и перевели сбережения снова в рубли. Прибыли хватает на то, чтобы вложиться в загородную недвижимость.

Я соглашусь с версией по поводу накопления валют, но как опытный продавец добавлю свои наблюдения. Люди стали покупать те дома, которые год рекламировались и не были проданы только потому, что, либо стоили дороже на тот момент, либо были в стадии строительства, недоделок. В этом году нового и стоящего на рынок загородной недвижимости не вышло, либо еще не готово, «прошлогодние» продавцы либо «напродавались» уже и упали в цене, либо завершили недоделки. То есть дома стали готовыми и более привлекательными. С землей сложнее, как инвестиции – земля не очень интересна, да и денег на рынке меньше, и меньше желающих строить себе дом. Ищут купить готовый и недорогой дом.

Поскольку, как было отмечено выше, интересных конкурирующих предложений пока нет, имеет смысл обратить внимание на другой показатель - количество загородных домов, «незавершенок» и земельных участков, выставленных на продажу, упало. Дефицит предложений может поддерживать цену!

Но у нас есть региональная специфика рынка: девелоперы, в подавляющем большинстве, торгуют землей и к строительству отношения не имеют. И их оценка на состояние цен на загородные дома, не точна: упала у нас цена на загородном рынке или не упала?. В сегодняшней ситуации правильнее будет ориентироваться на мнение риэлторов, которые реально что-то продают на рынке загородной недвижимости.

Риэлторы – оперативная служба рынка, они знают - что продается и по какой цене. Движение по цене вниз получили дорогие объекты. Сейчас просто нереально продать загородный дом площадью 400 кв. метров по той цене, которая была у объекта несколько лет назад. Даже построить и продать этот дом по старой цене будет невозможно. Большие дома не востребованы на рынке загородной недвижимости. А того, что интересно широкому кругу потребителей, на рынке просто нет. И вот на таком фоне объекты могут иметь цену даже чуть выше, чем та, что заявлялась ранее.

Но пока все довольно просто и понятно: сезон начался, прошлогодний товар разобрали, новый еще не готов. Да и цыплят по осени считают

- Логично!

- Логично!:) Но что касается цен на земельные участки, то я вижу рекламные компании на снижение. На скидки и подарки. Все эти скидки, купоны и бонусы показывают, что при покупке стандартного участка в 10 соток, покупатель получает в среднем - одну сотку в подарок. По сути, у нас произошло снижение на 10%.

- У девелоперов в сегменте многоэтажного строительства действует правило: скидка не должна превышать 5% от заявленной рыночной стоимости. Иначе это или прямой убыток, или неправильно сформированные цены продукта. И то и другое указывает на непроработанную ценовую политику. А как быть с теми, кто торгует землей? Это вообще нормально – раздаривать сотки?!

- Все зависит от того, как тебе досталась земля, которой ты торгуешь. Когда я вижу предложения по продаже участков по цене до 20-30-40 тыс. рублей за сотку, начинаешь задумываться: если в эту цену вложены дороги, электричество, газ, то земля досталась почти даром. А если дорог и газа еще нет- то их и не будет. Поэтому скидывать можно еще и еще, вплоть до достижения точки безубыточности. А когда земля по соседству стоит от 70 тыс. рублей за сотку, понимаешь, что владелец получил ее в собственность не просто так, и еще вложил реальные деньги, для создания привлекательной среды для жизни. Поэтому размер скидки при реализации земельных участков – это, скорее, вопрос той цены, которую пришлось владельцу потратить на эту землю. В минус торговать точно никто не будет. Хотя бы потому, что в отличие от многоэтажного жилищного строительства капиталовложения в проект кратно ниже и меньшее количество бизнес-процессов в нем задействовано. Продажи земли заморозить намного легче, чем остановить строительство многоквартирного дома. По моему мнению, до 70% земли, реализуемой сегодня на загородном рынке Тюмени, доставалась владельцам со, сравнительно небольшим, вложением средств. И для них эти скидки размером 5-10% ощутимы лишь в отношении недополученной ими прибыли. Ну и конечно в скорости создания обещанной покупателям инфраструктуры, ибо в половине случаев коттеджных поселков – ее еще нет.

- У нас до сих пор на рынке земли размыта ценовая классификация. Как Вы для себя определяете: где заканчивается класс «эконом» и начинается «бизнес»?

- Не вношу дачи ни в одну из этих категорий. Дача - это хобби: если солнышко – на грядках упражняешься, если дождь – в сарае прячешься. Это не эконом-класс жилья, это гаджет, который приобретается для того, чтобы занять свободное время. Но это не жилье. Есть исключения, их доля на рынке минимальна, но растет. Нужно измерять тем, что входит в категорию постоянного жилья. Поэтому в моем понимании тюменский эконом-класс в загородной недвижимости, готовый для проживания, - это дома с земельным участком по цене до 4-х млн рублей. Да, это доступная для покупателя цена. Но что есть сегодня в этом ценовом диапазоне?! Как правило, это покосившиеся избушки – старый жилфонд в уже существующих населенных пунктах, отмеченных на карте. Думаю лучшее предложение – половина таунхауса в поселке Молодежный, 1-2 сотки земли.

В новых коттеджных поселках такой доступный вариант не строят. Чтобы продать дом с землей за 3-4 млн, его надо проектировать небольшим. Но с учетом того, что большинство домов строится кустарным способом (сам умею, для себя), построить недорого и качественно мало у кого получается. Поэтому в данном сегменте загородной недвижимости оказываются старые дома с уже покосившимися шиферными крышами, которые надо бы уже поменять. А как такового удобного и доступного недорого современного дома эконом-класса на рынке загородной недвижимости в Тюмени нет. Вернее есть, но только у нас в «Переладе». И риэлторы вынуждены относить к категории «эконом» объекты близкие по стоимости, как с той и с другой стороны. Отсюда дачи в сегмент эконом и попадают. А с другой стороны - дома стоимостью 5-6 млн рублей, чтобы хоть как-то сформировать понятную для клиента нишу цен и объектов. Это реальный нижний уровень цен, когда вы можете приобрести что-то приличное и новое, в нормальном месте.


- Нетипичный подход к формированию классности продуктов!

- У нас получается не теоретический подход к классификации сегмента рынка, а присвоение ценовой категории определенной группе товара, который на тюменской загородке рынке в наличии. И отсюда идет вся дальнейшая градация. За 7-9 млн рублей вам будут предлагать объекты среднего класса, а выше 10 млн рублей – «премиум».


- Вы согласны с таким ценовым дроблением загородного рынка на классность?

- Нет, потому что сегодня, в моем понимании, 7-9 млн рублей за коттедж с участком - это уже «бизнес-класс, стремящийся в премиум. Покажите мне того, кто сейчас купит дом дороже 10 млн рублей! Даже те объекты, которые достойны цены от 10 млн рублей, продаются в течение нескольких лет. Поэтому говорить о более высоких ценах сейчас просто нет смысла.

Новый, удобный и практичный дом от 100 до 150 метров по стоимости 4,5 – 6 млн рублей.


- Ну, хорошо, купил себе кусок земли человек, а тут – кризис, и он нажимает на паузу. Вроде как участок есть-пить особо не просит… Это его личное дело: сейчас строить или через пару лет. А если все возможные телодвижения с землей, будь то отсыпка дорог или газоснабжение, замораживает девелопер, чем это чревато для рынка?

- Наш загородный рынок я оцениваю на тройку по пятибалльной шкале. Именно в силу его состояния и перспектив развития на следующий год. Сейчас стакан наполовину пуст, и оптимизм по поводу каких-то новых позитивных трендов давно себя исчерпал. Единичные объекты, поселки, которые будут развиваться. А это говорит о главном: услуг и товаров для загородного рынка предлагается меньше. Но это следствие общего состояния экономики. У нас в бизнесе остались те, кто не понял, что ему надо было закрываться в прошлом году, либо те, кто выживает каким то образом.


- Это хорошо или плохо?

- Рынок приходит в свой баланс по предложениям и потреблению. Сокращение на 15-20% коснулось не только цен на рынке, количества покупателей, но и объема предложения. А когда одновременно начинает движения и цена, и спрос, и предложение, мы понимаем, что рынок начал сам себя регулировать. Полагаю, что в ближайшее время на рынке загородной недвижимости сформируется некое стабильное состояние, обозначаться лидера, вскроются проблемные проекты, оно будет ровным.. Стабильное, тяжелое.:)


- А что станет с покупателем?

- Покупатель будет. Он придет за своим Домом, но его нужно будет разглядеть и «облизать». Последнее относится не столько к гипервнимательному и услужливому персоналу отдела продаж, сколько к поиску предложения, которого на рынке пока практически нет. И наша задача не ждать пока покупатель «дозреет», а помочь ему понять что он хочет и что он может, быстрее, предвосхищая его вопросы, и, предлагая ему несколько альтернативных вариантов, как покупки готового дома, так и строительства дома его мечты.

Возвращаемся к тому, с чего начали: как купить новый дом с хорошим участком за 5 млн рублей.


Беседовала Екатерина МИХАЙЛОВА

 Наверх